Loi Pinel
Réduisez vos impôts
Découvrez les dispositifs de réduction ou de déduction fiscales qui vous permettent de réduire considérablement vos impôts !
La loi Pinel fait partie des lois incitatives qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts dans le cadre d’un achat immobilier neuf ou en Etat Futur d’Achèvement destiné à la location.
Jusqu’à 6.000 € de réduction d’impôts par an sur plusieurs années !
Elle contribue à soutenir la construction immobilière de résidences neuves en France et ainsi de répondre à la pénurie grandissante de demande locative ainsi qu’au remplacement du parc de logements énergivores devenus obsolètes.
- Le logement doit être acquis en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ou bien dans les 12 mois suivant sont achèvement.
- Le logement doit être loué nu (non meublé) comme habitation principale du locataire.
- Il doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.
- La durée de l’engagement de location doit être de 6,9 ou 12 ans Location possible à un ascendant ou un descendant
Le financement de votre investissement locatif est effectué par 3 acteurs :
- • L’Etat,
- • Le locataire
- • Vous-même.
Ainsi plus des 3 / 4 du financement sont assurés par les loyers nets encaissés et par l’économie d’impôt.
Faire financer son bien par des tiers (Locataire et Etat).
Cette loi met en effet en exergue les vertus de l’investissement locatif, dont le rendement est boosté par la réduction d’impôt Pinel, qui peut être perçu économiquement comme un Sur Loyer, qui lui n’est pas fiscalisé …
Le Dispositif Pinel c’est la résultante de l’effet cumulé de 3 effets de levier :
- 1 . Un levier fiscal : Jusqu’à 6.000 € de réduction d’impôts par an :
C’est le catalyseur de l’investissement Pinel qui vous permet de réduire, voire gommer votre impôt sur le Revenu et ce pendant plusieurs années
- 2 . Un levier financier :
L’investissement est financé à 100% par une banque qui a validé l’opération, et le tout sans apport.
C’est le seul investissement qui est financé en totalité avec de l’argent que vous n’avez pas (vertu essentielle de l’emprunt). - 3 . Un levier locatif :
Les loyers garantis financent une partie significative du remboursement de l’emprunt
L’effet cumulé de ces 3 leviers permet d’obtenir une rentabilité nette sécurisée et bien supérieure à tout support d’épargne traditionnel « bon père de famille », type Assurance Vie.
Réductions de vos impôts :
- 12 % pour une location de 6 ans soit 36.000 € de réduction d’impôt étalé sur 6 ans
- 18 % pour une location de 9 ans soit 54.000 € de réduction d’impôt étalé sur 9 ans
- 21 % pour une location de 12 ans soit 63.000 € de réduction d’impôt étalé sur 12 ans
Limitations et obligations :
- 2 biens par an maximum
- 300.000 € maximum du prix de revient de l’investissement immobilier frais de notaire inclus
- 5.500 € de prix maximum au M² pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt
- Zonage : Le bien doit être situé dans une commune ou la tension locative est forte c’est-à-dire ou la demande est supérieure à l’offre de logements
- Plafonnement des loyers
- Plafonnement des revenus du locataire
La Loi Pinel prolongée en 2023 et même jusqu’en 2024 !
La Loi Pinel restera possible pour les investissements de 2023 et même 2024, cependant les taux de réductions d’impôts vont progressivement baisser.
La réduction Loi Pinel baisse à partir de 2023.
A partir de 2023, la réduction tombera à 10.5%, 15% ou 17.5% sur les mêmes durées. Pire encore, on décroit pour 2024 avec les taux du tableau récapitulatif ci-dessous.
Ainsi pour un bien immobilier de 300.000 € (Plafond d’acquisition) loué 12 ans ces baisses successives vont amputer votre réduction d’impôt globale de :
- 10.500 € en 2023 (52.500 € au lieu de 63.000 €
- 21.000 € en 2024 (42.000 € au lieu de 63.000 €)
Investir dans le cadre de la loi Pinel permet de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux
- Se constituer un patrimoine à moindre frais
- Réduire ses impôts
- Se constituer un capital
- Se constituer des revenus complémentaires de retraite
- Protéger sa famille grâce à l’assurance emprunteur
Soyons précis : vous pouvez vous occuper seul de votre investissement Pinel, tout comme une entreprise peut se dispenser d’un Expert-Comptable, si elle dispose de toutes les compétences nécessaires …
Ce dernier point est essentiel : maitriser parfaitement le dispositif, son environnement économique, juridique, financier et patrimonial …
Faire appel à GESTAR présente de nombreux avantages :
- • Le recours à un professionnel ne présente aucun surcout pour l’investisseur : sa prestation ne génère ni honoraires, ni augmentation du prix d’acquisition …, alors pourquoi s’en priver ?
- • Nos conseillers vous expliquent clairement, dans les moindres détails, le mécanisme du dispositif tant d’un point de vue fiscal, que financier et patrimonial,
- • Ils vous présentent et commentent des simulations financières personnalisées adaptées à votre profil, en adéquation avec vos choix patrimoniaux,
- • Il sélectionne les biens en phase avec vos souhaits, présentant le maximum de garanties : prix, emplacement, qualité de construction, solidité et savoir-faire du promoteur, du gestionnaire…,
- • Il se charge de vos déclarations fiscales, et ce pendant de nombreuses années,
- • En tant que professionnel il est dans l’obligation de souscrire une Assurance en Responsabilité Civile qui vous couvre et vous sécurise.
Oui bien sûr, il est même essentiel.
Il s’agit avant tout d’un investissement immobilier, et l’économie d’impôt doit être considérée comme un moyen intelligent pour doper la rentabilité nette, et non pas comme une finalité.
L’emplacement reste la clé de voute d'un investissement réussi.
A ce titre, les opérations pertinentes sont situées avant tout dans les secteurs où la demande locative est réelle et soutenue.
Il s’agit notamment des zones dites tendues, c’est-à-dire des zones où la demande de logements est supérieure à l’offre et où les loyers augmentent mécaniquement et régulièrement.
Transports en commun, gare, Implantations d’entreprises, Écoles, commerces, universités, hôpitaux, … autant d'éléments objectifs à retenir qui garantissent un flux régulier de candidats à la location, et donc une opération pérenne et sécurisée à terme.
Zonage
Présentation
En matière de logement, la tension d’un marché immobilier local est définie par le niveau d’adéquation sur un territoire entre la demande de logements et l‘offre de logements disponibles.
Une zone est dite « tendue » si l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande (en termes de volume et de prix)
A contrario, une zone est détendue si l’offre de logements est suffisante pour couvrir les besoins en demande logements.
Périmètre
Nous sélectionnons nos programmes immobiliers exclusivement sur les zones A bis, A et B1 qui offrent un très fort potentiel locatif.
Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).
Le zonage A / B / C s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.
Nous ne nous intéressons qu’aux zones offrant un très fort potentiels locatifs que sont les Zones A Bis, A et B1
- Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
- Zone A bis : comprend Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
- Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
Les Plafonds Pinel
Si le mécanisme de défiscalisation pinel est d’un fonctionnement simple et accessible, il convient tout de même de respecter les différents plafonds imposés par le gouvernement dans le cadre de la loi. Il existe 2 types de plafonds encadrés par la loi :
- Les plafonds de LOYER
- Les plafonds de RESSOURCES
Plafonds de Loyer Loi Pinel
Le plafond de loyer d'un logement loué en Loi Pinel est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires.
Ce plafond dépend de :
- La zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)
- La surface utile calculée du logement
Comment calculer un plafond de loyer Pinel ?
La formule de calcul du plafond de loyer est la suivante :
⇒ Barème x Surface Utile x Coefficient
1 - Déterminer le Barème
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au M² pour 2021 |
Zone Abis | 17,55 €/m² |
Zone A | 13,04 €/m² |
Zone B1 | 10,51 €/m² |
2 - Déterminer la surface utile
⇒ Surface utile = Surface Habitable + 0,5 x Surface Annexes
Selon cette formule, on constate que l'on ajoute la moitié de la surface des annexes à la surface habitable du logement. Les surfaces annexes sont les caves, les balcons, etc.… Les parkings ne font pas partie des surfaces annexes Les surfaces annexes sont plafonnées à 8m²
3 - Calcul du coefficient multiplicateur
⇒ Coefficient Multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface Utile)
Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul
| Situation du Foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | ||
Personne seule | 38 377 € | 38 2377 € | 31 280 € | ||
Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | ||
+ 1 personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | ||
+ 2 personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | ||
+ 3 personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | ||
+ 4 personnes à charge | 120 186 € | 109 613 € | 80 103 € | ||
Majoration par personne à charge supplémentaire | +13 390 € | +12 258 € | +8 969 € | ||
Investir dans le cadre de la loi Pinel permet de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux
- Se constituer un patrimoine à moindre frais
- Réduire ses impôts
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Pourquoi avoir recourt à GESTAR pour réaliser mon investissement Pinel ?
Soyons précis : vous pouvez vous occuper seul de votre investissement Pinel, tout comme une entreprise peut se dispenser d’un Expert-Comptable, si elle dispose de toutes les compétences nécessaires …
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Nous avons fait confiance depuis plus de trente ans à M. LOUBET du cabinet GESTAR CONSULTING et nous sommes très satisfaits pour toutes les explications et réalisations que nous avons effectuées.
Notre emploi du temps ne nous permettant pas de réaliser par nous-même tous ces investissements et aujourd’hui, à la retraite nous récoltons tous les bienfaits des conseils du cabinet qui a toujours su répondre à toutes nos attentes.
Et encore aujourd'hui Monsieur LOUBET est dévoué au moindre de nos appels.
Nous ne vous dirons jamais assez MERCI.
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Au cours des dernières années, au-delà de l'accompagnement et du suivi infaillible, c'est le conseil et la confiance instaurée qui nous font renouveler nos projets avec le cabinet GESTAR.
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C'est un grand plaisir d'avoir pu croiser votre route, pour votre force d'écoute mais également votre accompagnement, vos conseils tout au long du projet dans le domaine de la défiscalisation.
A contacter sans modération.
Merci à toute l'équipe GESTAR
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Déjà plus de 20 ans que GESTAR me conseille dans les orientations de mon patrimoine, une si longue période de fidélité et de satisfaction valent mieux que tous les superlatifs !
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Nous avons réalisé 2 opérations qui nous ont permis de réduire de façon significative nos impôts. L’accompagnement par l’équipe a été parfaite pour chaque bien acquis, depuis l’analyse de nos besoins jusqu’à la livraison, voir même jusqu’à la déclaration d’impôts.
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Nous avons bien entendu recommandé les services du cabinet à des proches.
Julien & Kim B
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